最近，一场不易察觉的“房产降级”正悄然发生，许多购房者尚未察觉。数家知名物业公司宣布，其收缩策略将专注于不赚钱的三四线城市小区，甚至连一线城市物业费低于2.5元每平米的楼盘也在清退之列。万科、融创、中海等大型物业公司，正主动撤离全国范围内多个老旧小区和偏远住宅项目。主要原因在于，房价的下跌导致业主认为物业费过高而拒绝缴纳，物业公司也无法收回费用，最终选择撤离。
据中指研究院统计，2025年初至2026年3月底，计划撤场的住宅项目多达212个，其中百强物业主动退出的项目超过80个，占比接近40%。撤场情况尤为严重的城市包括苏州、重庆、合肥、南京、成都、武汉、杭州和徐州，这八个城市就占据了样本的65%以上。令人惊讶的是，五年以内的新房中有35%的项目被撤场，而那些二三十年只收取卫生费的老小区却相对稳定。万物云今年上半年退出了139个住宅项目，年化收入约为7.4亿元，但这些项目的月均收缴率仅有26%。收缴率是物业公司运营的“生死线”，行业普遍将85%视为运营警戒线，低于这个标准，物业的基本服务将受到影响。
浙江某项目分析指出，项目员工占人力成本的近70%。预计在2024年，物业费的收缴率为62.82%，到2025年降至46.26%，而2026年至今仅为16.5%。某些排屋和叠排的业主累计拖欠物业费近300万元。撤场后的景象令人担忧，例如徐州贾汪绿地运河小镇，物业撤离后电梯无法修理，垃圾积压在楼下；深圳宝安达海花园也面临类似问题，垃圾成堆，电梯停运已近两个月，公共电费拖欠导致停电，管理处人员基本撤空。
电梯停运并非完全是由于无人管理，部分维保公司因未收到款项而停止检修，按规定缺乏保养的电梯必须停止使用，许多居民只能选择爬楼梯。此外，门禁系统几乎失效，保安撤离后，快递员和装修工随意进出，业主微信群中频繁出现丢失物品的情况。部分地方在尝试进行补救，北京已经推出了物业管理三年行动计划，东莞建立了应急物业服务预选库，而上海部分小区则试点将周边服务整合以降低成本。
可以预见，在未来三年内，售价数百万的较新住宅有可能迅速沦落为无人问津的贫民窟，生活环境变得恶劣，公共设施难以得到维护。
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